家を無理なく買える金額って？
L:time代表の足野です。
皆さんの中にもマイホームで暮らすことを夢や目標にしている方も多いのではないでしょうか。
※家を買う前に考えたいことはこちら↓
住宅ローンを組んで購入した場合、何十年という期間で毎月のローン返済が始まります。
そして、毎月の返済額は今後のライフスタイ
ルに影響を与えてきます。
住宅取得資金の計画を適切に立てることは、夢のマイホームに自分の時間を支配されないためにも大切な準備となります。
今回は、マイホームを無理なく買えるためにできることについてお伝えします。
【マイホームの資金計画を立てる】
まずは、
①住宅資金に充てられる金額を明確にする
②無理なく払える毎月返済額を試算する
③買える物件の目安を計算する
というステップで資金計画を立てます。
具体的には、
①現在の貯蓄ー緊急資金＝住宅資金
②現在の家賃＋住宅購入のための積立金額ー
購入後の毎月の維持費＝無理なく払える毎
月返済額
③借入可能額＋住宅資金ー諸経費＝購入でき
る物件価格の目安
となります。
それでは、詳しく説明していきます。
①住宅資金に充てられる金額を明確にする
まずは、現在の貯蓄額を明確にします。
次に、緊急資金として緊急時に備えておくべき資金を明確にします。
緊急資金は毎月の支出額の半年分程度あると良いと思います。
そして、
貯蓄額ー緊急資金＝住宅資金
となり、住宅資金に充てられる金額が決まります。
（ただし、その他のために資金を貯めている場合はその必要資金は除きましょう）
②無理なく払える毎月返済額を試算する
続いて、無理なく払える毎月返済額を試算していきます。
②現在の家賃＋住宅購入のための積立金額ー
購入後の維持費＝無理なく払える毎月返済額
現在の家賃に住宅購入のために積立していた毎月の金額を足します。
そこから、購入後の毎月の維持費を引いた金額が無理なく払える毎月返済額ということになります。
（購入後の維持費としては、固定資産税、修繕費、保険料、駐車場代、管理費などがあります。年払いのものは月割りして試算しましょう。）
③買える物件の目安を計算する
毎月の返済額が決まりましたので、買える物件の目安を計算していきます。
③借入可能額＋住宅資金ー諸経費＝購入でき
る物件価格の目安
まずは、②で出した無理なく払える返済額をもとに借入可能額を試算します。
この計算には公式が必要となり少し複雑ですが、専用のアプリもありますのでそちらを利用することをお勧めします。
しかし、アプリに条件を入力する際にも金利や返済方法の知識が必要となりますので、そのあたりも押さえておきましょう。
【住宅ローンの金利】
次に住宅ローンの金利の種類についてお伝えします。
住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型があります。
固定金利型
固定金利型とは、ローン申込時（またはローンの実行時）の金利が返済終了まで変化しないローンです。
金利が変わらないので返済額が一定となり、その後のライフプランに合わせた資金計画が立てやすいというメリットがあります。
一方、低金利となった場合にはその恩恵を受けられないというデメリットもあります。
固定金利型の中には二段階固定金利というものもあります（最初の10年間は金利が0.6%であり、それ以降は1.6%で固定となるといったものです）。
固定金利は長期金利に変動しますが、現在（2022.4現在）は長期金利上昇に伴い固定金利が上昇しています。
変動金利型
次に変動金利型です。
これは、市場の短期金利（政策金利）の変動に応じて金利が変動するローンです。
インフレ率が高まると過熱感を抑えるために政策金利を上げる政策が行われることで変動金利が上昇します。
変動金利は半年ごとに見直され、返済額は5年に一度見直されます（5年ルール）。
低金利の場合は、金利が安くなりますが高金利となった場合には返済額が増えてしまうデメリットがあります。
しかし、金利上昇して返済額が増額する場合でも、これまでの返済額の1.25倍が上限とされています（125%ルール）。
また、返済額が変動するためライフプランに合わせた資金計画を立てにくくなるデメリットもあります。
固定金利選択型
返済期間のはじめのうちは固定金利で、固定金利期間終了後に固定金利にするか変動金利にするかを選択できるローンです。
固定金利期間が長いほど、固定金利期間の金利が高くなるというデメリットがあります。
どの金利タイプにするかは、自身の資金計画などを踏まえて決められると良いと思います。
【住宅ローンの返済方法】
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。
住宅ローンの返済は元金部分と利息部分を支払っていますので、どの部分を均等に返済するかで返済方法が変わります。
元利均等返済
元利均等返済は元金＋利息の総額が一定となるように返済するため、返済期間を通して毎月の返済額が一定です。
返済期間当初は利息部分の支払いが大きく、徐々に元金の部分の支払いが大きくなります。
元金均等返済
元金均等返済は元金部分が一定となる返済方法です。
返済が進むと元金が減るので利息も減っていきます。
結果的に毎月の返済額も減少します。
返済期間等が同一の場合、元金部分を大きく減らすことができる元金均等返済の方が総返済額が少なくなります。
これで、金利のタイプと返済方法について理解が深まりましたので、アプリの中に金利や返済期間を入れてみましょう。
そこで、②で出した無理なく払える毎月返済額と辻褄が合う金額が借入可能額となります。
次に、借入可能額に①で出した住宅資金に充てられる金額を足します。
そして、そこから諸費用※を引いた金額が、買える物件価格の目安ということになります。（※諸費用は物件により異なるので、試算段階では物件価格の10%を充てるようにしましょう。）
これで、買える物件価格の目安と無理なく払える毎月返済額が明確になりました。
この資金計画をもとにマイホームの計画を立ててみましょう。
また、金利については銀行やローン商品によって異なります。
利息は無駄な支出なので、なるべく金利が安い商品を選ぶようにしましょう。
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